ITBI: o que fazer quando o imposto é calculado de forma diferente do valor da negociação?

Ao comprar um imóvel, é comum que o comprador se depare com uma cobrança de ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) calculada sobre um valor bem maior do que aquele efetivamente pago na negociação. Essa diferença gera dúvidas frequentes: o município pode cobrar sobre um valor diferente do que consta na escritura? Existe algo a ser feito nesses casos?

Como o ITBI é calculado

O ITBI é um imposto municipal devido na transferência onerosa de imóveis. Em regra, sua base de cálculo deveria refletir o valor do imóvel na transação. Na prática, porém, muitos municípios utilizam como referência o chamado "valor venal de referência" — um valor calculado internamente pela prefeitura, que nem sempre corresponde ao valor real de mercado ou ao valor efetivamente negociado entre as partes.

Quando esse valor de referência é superior ao valor da negociação, o contribuinte pode acabar pagando um imposto maior do que seria devido se a base de cálculo refletisse o valor real da operação.

O que a orientação jurídica pode analisar

Diante de uma cobrança de ITBI com base em valor divergente, alguns pontos costumam ser analisados:

• Se o valor de referência utilizado pelo município tem fundamento técnico e legal adequado;
• Se existe documentação (como a escritura e o contrato de compra e venda) que comprove o valor real da negociação;
• Se há possibilidade de impugnação administrativa da base de cálculo antes do pagamento;
• Se, no caso de pagamento já realizado sobre valor superior, existe possibilidade de restituição do valor pago a maior.

Cada situação depende de uma análise individualizada — do município envolvido, da legislação local e da documentação disponível.

Por que a análise técnica é importante

A jurisprudência sobre o tema tem evoluído, e os tribunais superiores já se manifestaram sobre limites para a atuação dos municípios ao arbitrar a base de cálculo do ITBI. Ainda assim, cada prefeitura pode ter procedimentos e entendimentos próprios, e o resultado de uma eventual impugnação depende das particularidades de cada caso.

Por isso, antes de aceitar uma cobrança que pareça destoante do valor real da negociação — ou antes de buscar a restituição de um valor já pago — a orientação mais segura é passar por uma análise técnica que leve em conta a documentação do imóvel, a legislação do município e o histórico da negociação.

Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica individualizada. Cada caso deve ser avaliado de forma específica.